Ho bisogno di una informazione che sembra nessuno sa darmi. Ho deciso di rivolgermi a Voi sperando che un vostro consiglio possa sciogliere i miei dubbi.
Ho stipulato il preliminare d'Acquisto per l'acquisto di una casa e mi è stato detto che il preliminare va registrato, sino a qui nessun problema dico io, registriamolo!
A che l'agente immobiliare mi dice che tutte le spese di registrazione sono a mio carico:
- 168 € di Imposta fissa
- 5,16 € di Tributi Speciali
- 14,62 di bolli per ogni copia
+ - 0,50% sulla Caparra e il 3% sull'acconto
fermo restando che queste due ultime voci di spese si recuperano in fase di rogito, mi sono chiesto: Possibile che l'intera registrazione è a carico mio? Sul Preliminare c'era scritto che la registrazione è obbligatoria e come sancito dalla legge 296/2006 comma 46 le spese toccano al proponente.La cosa mi ha incuriosito e sono andato a leggermi la legge Finanziaria (appunto legge 296/2006) dove ho riscontrato quanto segue:
"...omissis...
46. Al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modificazioni:
...omissis...
"all'articolo 57, dopo il comma 1 e' inserito il seguente: "1-bis. Gli
agenti immobiliari di cui all'articolo 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attivita' per la conclusione degli affari"
...omissis..."
Mi sono armato di pazienza è ho continuato a cercare e a chiedere ma nessuno sembra sapere a chi spetti il pagamento di queste imposte, chi dice che vanno divise tra le parti, chi dice che dipende dalle consuetudini, chi ancora che tocca tutto a me, quindi mi rivolgo a voi per avere lumi certo che mi potrete dare una risposta alla mia domanda.
Cordiali Saluti
Gesuino Napoli
2 commenti:
L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
Per la registrazione del preliminare è prevista l'imposta di registro fissa di Euro 168,00.
Se il preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione nella misura di 0,50%.
Se prevede il pagamento di acconti (non soggetti ad I.V.A.), è prevista la tassazione nella misura del 3%.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
L'obbligo di registrazione a termine fisso delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA, sussiste solo in presenza di caparre.
In sintesi:
- il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
- il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione;
- il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un'impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).
SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE
Sono obbligati a richiedere la registrazione, tra l'altro:
A) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
B) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
C) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d'ufficio;
D) gli agenti d'affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a
seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
PERCHE' CONVIENE REGISTRARE I PRELIMINARI
Anche nei casi in cui la registrazione non è obbligatioria, conviene registrate il preliminare.
In caso di fallimento del venditore, infatti, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.
Anche i benefici riconosciuti agli acquirenti di immobili da costruire (ai sensi del D.Lgs. 122/2005) presuppongono l'esistenza di un preliminare di data certa.
La nuova disciplina, integrando il disposto dell'art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell'agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. Ciò significa che l'agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati a seguito della sua attività professionale. Dovrà altresì provvedere, anche contestualmente alla registrazione, egli stesso al pagamento dell'imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile in solido con le stesse nei confronti dell'Agenzia delle Entrate per il predetto pagamento
(salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell'agente immobiliare, di rivalersi nei confronti dei contraenti stessi).
CONCLUSIONI
In sostanza, volendo dare risposta alle sue domande, diciamo che LA LEGGE ATTUALE PREVEDE CHE gli agenti immobiliari sono tenuti soltanto ad eseguire l'attività di registrazione e nel caso in cui non la effettuino sono obbligati in solido con i contraenti.
Per quanto riguarda le spese di registrazione è uso e consuetudine che esse vadano pagate in parti uguali.
Tuttavia noi suggeriremmo di non mettere nel contratto preliminare di vendita, fatto con scrittura privata, l'indicazione di eventuali caparre o acconti in quanto in questo caso non c'è obbligo di registrazione.
Ovviamente la caparra o l'acconto dovrà essre documentato attraverso altra corrispondeza; ciò al fine di tutelarsi da un eventuale giudizio.
Cordiali Saluti
Avv. Monica Longobardi
Consulente Giuridica
ACU Campania
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