La presente ha lo scopo di puntualizzare sia i fatti sia la mia posizione in merito alla “storia” del rifacimento del tetto nel condominio “orizzontale”di A. dove io possiedo un’abitazione con giardino.
1.- A suo tempo avevo espresso riserve sulla necessità di rifare completamente il tetto di abitazioni costruite soltanto 25-26 anni fa (fine costruzione intorno al 1981-82: io ho acquistato come primo proprietario). Due tecnici esperti a cui mi sono rivolto per un parere hanno espresso dubbi e dissenso: la copertura con tegole richiede normalmente un completo rinnovo dopo 50 anni almeno.
2. - Inoltre con mia posta e-mail inviata all’amministratore avevo rammentato che solo pochissimi anni fa due dei sette condomini (il sig. X ed il sottoscritto) a seguito di un condono edilizio avevano risistemato e rinnovato le rispettive porzioni di tetto sovrastanti le loro proprietà e comunque senza oneri per gli altri condomini.
3.- In data 12.4.2008, nel dare all’amministratore la delega per le decisioni di assemblea gli avevo espresso di non essere d’accordo sul criterio di ripartizione delle spese relative ai lavori al tetto: secondo la ripartizione proposta preventivamente si applicavano le intere quote millesimali che comprendevano anche i millesimi dei giardini privati che nulla hanno a che fare con il tetto nel caso di un condominio “orizzontale”.Avevo anche citato sentenze della Cassazione. Di queste mie riserve –indicate da me come essenziali per essere rappresentato in assemblea- non c’è alcuna traccia nei verbali di tutte le successive assemblee che pertanto non ritengo regolari.
4.- Una ulteriore irregolarità riguarda la ditta esecutrice dei lavori: L’assemblea del 9.6.2007 aveva affidato i lavori alla ditta YZ, approvando il suo preventivo di €uro 70407,00 più IVA. Invece solo successivamente e con semplice lettera 19.11.2007 (quindi senza approvazione assembleare o dei condomini) si comunicava che la ditta esecutrice dei lavori era un’altra e precisamente la XXX di WV.
5.- Il costo totale dell’operazione è continuamente cambiato. Da un preventivo iniziale di € 70407 (totale con IVA 84448,40) si è arrivati a quello finale di € 93012,08 IVA inclusa, giustificandolo con una carenza nella formulazione del preventivo.
6.- La ripartizione dei costi finali mi pare non regolare. Infatti sia l’assemblea del 2007 (approvazione del preventivo) sia quella del 2.8.2008 (approvazione del primo consuntivo) aveva approvato la ripartizione secondo i millesimi vigenti ed applicati sino ad allora. Non ritengo regolare (come è invece stato fatto) far successivamente approvare una diversa ripartizione che, a cose fatte, considera un nuovo calcolo dei millesimi. Le nuove tabelle millesimali non possono essere valide retroattivamente ma possono essere applicate soltanto in futuro, a partire dal momento della loro entrata in vigore.
7.- Fin dal luglio scorso, con un tecnico ho ispezionato la porzione di tetto nuovo sopra la mia abitazione. Abbiamo constatato che le tegole non intere sono state segate in loco pertanto una grande quantità di piccoli pezzi e resti dei tagli sono caduti sulla copertura rimanendo sotto e tra le nuove tegole, il che determinerà ristagni e rigurgiti di acqua. Inoltre in corrispondenza degli spigoli concavi (dove confluiscono due superfici oblique di tetto verso il basso) le ultime file di tegole delle superfici non sono adiacenti, anzi sono separate da un spazio vuoto ed irregolare. In conclusione: non è stato fatto un lavoro a regola d’arte e ciò avrà altre conseguenze negative. Di questo ho informato piu’ volte personalmente l’amministratore ma senza risultato.
8.- Ho osservato che in alcune zone del nuovo tetto, al di sopra di altre abitazioni, sono stati installati paletti ed antenne. Domanda: sono tutte installazioni regolari? realizzate previa approvazione assembleare? Oppure il tetto è da considerarsi una superficie “condominiale” soltanto per la ripartizione di spese?
9.- Non completamento dei lavori, come da me ripetutamente segnalato senza esito - all’amministratore e precisamente: telefonata al suo ufficio a fine giugno-inizio luglio, di persona a settembre insieme a mia moglie nel suo ufficio, con due miei messaggi e-mail del 6 ottobre e 20 ottobre 2008. Le incompletezze sono parecchie:
a) gli sbocchi a terra dei pluviali sono incompleti; non sono stati raccordati con le bocche più grandi, preesistenti ed interrate; quindi l’apertura tra pluviale e bocca consente introduzione e conseguente accumulo di terra e detriti nelle suddette bocche e negli scarichi sotterranei; tutto ciò creerà ulteriori interventi e costi.
b) la ditta esecutrice dei lavori al tetto, oltre agli spazi necessari per le impalcature, ha occupato una parte del mio giardino come superficie di scarico,deposito e lavorazione di sabbia, malta ed altro materiale. Ciò ha creato irregolarità, gibbosità, avvallamenti che hanno rovinato e distrutto il manto erboso. Sopra ed anche in profondità è rimasta abbandonata parte di quei detriti e materiali .È stata inoltre rotta una lastra grande di cemento davanti al mio ingresso nel cortile interno, non sostituita con una identica.
c) al termine dei lavori al tetto avevo programmato un marciapiede lungo il semiperimetro della mia abitazione ma – pur avendo prenotato chiamato e pagato chi doveva eseguire i lavori, non ho potuto procedere per le ragioni esposte ai punti a) b).
d) per le stesse ragioni non ho potuto mettere la mia abitazione a disposizione degli stranieri che avevano da tempo prenotato una vacanza, con perdita di denaro e credibilità nei loro confronti.
10. La presente (che non ha intento polemico ma vuol semplicemente presentare ed analizzare i fatti) viene
anche inviata alla ACU Associazione Consumatori Utenti della quale sono socio ed alla quale mi sono rivolto per una eventuale assistenza.
11. Resto in attesa di una risposta.
12. Richiedo espressamente che questa lettera sia inviata per conoscenza a tutti gli altri condomini o in alternativa che l’amministratore mi comunichi i relativi indirizzi perché vi possa provvedere io stesso.
Cordiali saluti. Ermanno Bianchessi
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